Ev sahibi kirayı TÜFE oranından fazla artırabilir mi?

Yenilenen kira dönemlerindeki artış anlaşması, bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasındaki değişimi geçemez; aşan kısım geçersizdir (TBK m.344). Beş yılı dolduran sözleşmelerde ise kira bedeli hâkim tarafından emsallere göre belirlenebilir.

Kira tespit davasından önce arabulucuya gitmek gerekir mi?

Evet. 1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B).

Kira sözleşmesinin süresi bitince kiracı çıkarılabilir mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sürenin bitmesi tek başına tahliye sebebi değildir; sözleşme kural olarak birer yıl uzar. Kiraya veren, on yıllık uzama süresinin sonunda sebep göstermeksizin bildirimle sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.347).

Kira Artışı ve Kira Tespit Davası: Kiracı ve Ev Sahibi Neyi Bilmeli?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin nasıl artırılacağı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 344. maddesinde düzenlenir. Kanun, tarafların serbestçe anlaşmasına izin verir; ancak bu anlaşmanın geçerli olacağı üst sınırı da belirler.

Yıllık artışın üst sınırı: TÜFE

Tarafların yenilenen kira dönemleri için yaptıkları artış anlaşması, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Sözleşmede bu orandan yüksek bir artış öngörülmüşse, aşan kısım geçersizdir.

Taraflar artış konusunda hiç anlaşmamışsa, kira bedeli yine bu oranı geçmemek üzere hâkim tarafından kiralananın durumu göz önünde tutularak hakkaniyete göre belirlenir.

Beş yılı dolduran sözleşmeler

Beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde, her beş yılın sonunda ve bundan sonraki her beş yıllık dönemde yeni kira yılının bedeli; TÜFE'deki değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hâkim tarafından hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Bu durumda TÜFE sınırı uygulanmaz. Bu şekilde belirlenen bedel, sonraki yıllarda yine TÜFE kuralına göre artırılır.

Emsal kira bedellerinin piyasa koşullarının belirgin biçimde altında kaldığı uzun süreli kiralarda, ev sahiplerinin başvurduğu yol genellikle bu beş yıllık tespit imkânıdır.

Kira tespit davası ne zaman açılır?

TBK m.345 uyarınca kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava:

Yeni kira döneminin başlangıcından otuz gün önceki tarihe kadar açılabilir. Bu durumda mahkemenin belirlediği bedel, yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.
Bu süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağı yazılı olarak bildirilmişse, dava yeni kira döneminin sonuna kadar da açılabilir.
Sözleşmede kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, dava yeni kira döneminin sonuna kadar açılabilir.

Bu şartlara uyulmadan açılan davada belirlenen bedel, ancak bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanır.

Önce arabuluculuk

1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B). Kira tespiti, kira alacağı ve tahliye talepleri bu kapsamdadır. Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ise saklıdır.

Kiracı açısından

Sözleşmede TÜFE oranını aşan bir artış yazılı olsa bile, kiracı aşan kısmı ödemekle yükümlü değildir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresinin bitmesi, tek başına tahliye sebebi değildir. Kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır (TBK m.347).

Ev sahibi açısından

Artış talebinin yazılı yapılması ve tebliğ tarihinin belgelenmesi, ileride açılacak tespit davasının süresi bakımından önemlidir.
On yıllık uzama süresinin sonunda, kiraya veren herhangi bir sebep göstermeksizin bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.347).